中南服务:五大引擎和数字化建设,两大增长动能助力“后来者居上”

炒股技巧 2天前

步入四季度,港股主板上市门槛升高在即,物管企业也从过去被资本青睐的对象变成了被认真审视的对象,上市进程明显放缓(www.39997.net)。据不完全统计,截至2021年11月8日,年内新增上市物企仅13家,上市平均用时较2020年拉长51.2天。

在此背景下,中南服务顺利通过聆讯,颇有“突出重围”的味道。那么,作为即将登陆资本市场的“新选手”,中南服务具备哪些投资价值,上市后又可能呈现出怎样的发展趋势?

经过总结,我们认为中南服务呈现出两大后发优势,即驱动增长的五大引擎和智慧化建设,使得公司具备较大的发展弹性,从而推动其在上市后快速进入跃升发展新阶段。

一、五大引擎释放倍增效应,助力实现增长加速度

管理规模是影响物企盈利增长的主要变量,我们认为中南服务增长动能强劲,其所形成的五大引擎,即中南置地交付的项目、与中南集团的合作、市场化外拓、收并购以及战略合作,从五个维度全面赋能企业高成长性,有望在后续释放倍增效应,具体来看:

中南集团的支持。中南集团是一家房地产业、建筑业、土木工程产业、工业集团等多个产业板块的大型集团化企业,具备聚合多业态能力,为中南服务带来多元化业态的项目。例如,除了基础的住宅物业,中南服务也接管了中南集团开发的高端写字楼、工业园区、文旅小镇等其他业态的项目。

同时,与中南置地的稳定合作也为中南服务带来了稳定体量的交付面积。2021上半年,中南置地全口径金额突破千亿,达1088.4亿元,同比增长33%,市场表现优异。同时注意到,今年3月,中南置地荣膺中国房地产开发企业16强,其雄厚的发展实力得以显现。我们认为,中南置地确定性的发展节奏和充足的资源储备,能为中南服务的发展提供稳固支撑,形成类似于“安全垫”的发展基础。

而不断增强的外拓优势则为中南服务的增长扩大打开了向上空间。根据招股书,中南服务针对市场化拓展层面,已完成了专职市场团队的组建,能够与第三方物业开发商进行新业务的拓展;在收并购层面,中南服务拟将上市后募集到资金用于寻找非住宅业态为主的标的,同时关注上下游的优质公司,以期与公司现有业务产生协同效应;此外,在战略合作层面,中南服务将积极寻求与第三方物企建立战略合作伙伴关系,从而扩大市场覆盖面,以及增强竞争实力。

值得一提的是,今年以来,中南服务在外拓层面已经取得了明显的成效:截至2021年5月31日,中南服务签约24个第三方签约项目,签约面积约为280万平方米。与此同时,2021年7月公司成功收购上海莘闵物业发展有限公司60%的股权,进一步补强业态和扩大布局。

在五大引擎的牵引下,中南服务的整体业务规模展现出较为强劲的增长态势。2018-2020年公司在管面积分别为2160万平方米、2739万平方米、3691万平方米,三年复合年增长率为30.7%,远超2021年待上市物企平均在管面积1971万平方米;合约面积亦保持着较高的增长水平,2018-2020年公司合约面积分别为4747万平方米、5797万平方米、6461万平方米,三年复合增长率达16.7%。

截至2021年9月30日,中南服务在管215个项目,在管总建筑面积为4330万平方米,覆盖类型涵盖住宅社区、市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、购物中心、学校、游乐场等多种业态。而其总合约建筑面积更高达7010万平方米,对应确定性的增长空间。

往后看,在多业态服务实力、多来源资源支撑、明确的战略规划等多重优势叠加下,借助上市带来的资金实力的增强,以及战略投资及收购的推进,中南服务或将进一步引入上行空间,规模有望迈上新台阶。

二、把握行业升级机遇,锻造数字化建设长板

当下,如果从产业演进的角度来观察物管行业,能够发现物管行业的数字化升级已经成为必然趋势。尤其是疫情期间互联网巨头携带着强大的技术流量,纷纷入局社区团购,物业产业互联网雏形出现,重塑社区物业居住关系的想象边界被逐步打开。换言之,数字科技带来的运营效率优势、更细化的服务颗粒度,以及多维度的服务场景,都为未来语境下的物管行业的发展贡献了更多可能性。

而关注到中南服务在数字建设方面积累颇深,从2018年起率先投入推进服务和管理的信息化,持续升级客户端APP、模块化计划运营系统等,到2021年通过AI、大数据、互联网、物联技术迭代升级智慧管理与智慧社区的运营平台,显示出其对行业趋势的敏锐捕捉,从长远战略价值层面来看,中南服务的数字化建设具有以下突出价值:

经营价值:依托“数字化+标准化”的管理生态体系,中南服务将科技手段运用到经营及服务层面,切实达到经营效率的稳步提升。数据显示,公司人均收入由2018年的9.8万元增至2020年的14.6万元,复合年增长率为21.7%,并由截至2020年5月31日止五个月的5.4万元增加37.7%至2021年同期的7.5万元。

洞察价值:“鹿友家”APP线上数字智慧服务平台是服务于中南家人的一站式智能软件,一键直达生活需求,掌握美好生活资讯。中南服务围绕资产服务、美筑美家、生活服务、空间运营、新增值服务五大维度,精心构建全生活场景增值服务,以创新、人文、多元的态度,深刻洞察业主与客户需求,让业主智享美好生活。2018-2020年及截至2021年5月31日止五个月,中南服务客户满意度分别为80分、85分、 88分及84分,均高于行业平均分。

我们认为,数字中南是中南服务对行业发展趋势的准确把握,也指明了公司高成长的未来路径。

结语

更深一层的考虑,我们对中南服务的两大后发优势做出如下展望。

一是在五大引擎驱动下,中南服务能够形成“以规模效益推动业态种类丰富、以多业态服务实力持续市场化拓展”的良性循环,或能助力中南服务上市后触发“量变到质变”指数级增长的按钮;

二是中南服务构建起的智慧社区,以智联服务云枢连接业主,在为业主悉心描绘生活的更多可能的同时,中南服务或能挖掘到全新的服务产品种类,从而开辟服务和消费的新领域,构建公司第二增长曲线。

因此,笔者判断,上市之后的中南服务,有望凭借后发优势,实现飞跃性的成长从而在众多物管标的中脱颖而出。